REITs漲停潮示警：孔令奇、蘇花公路風險與王文洋包養式高溢價

公募REITs再掀漲停潮：資金追逐下的理性與風險

最近的金融市場，公募REITs（不動產投資信託基金）再次上演了上市首日即漲停的戲碼，讓人不禁想起過去房地產市場的瘋狂。這背後究竟是投資者的理性選擇，還是市場情緒的推波助瀾？讓我們深入探討。

華泰蘇州恒泰REITs上市即漲停：市場熱情與潛在風險

5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT迎來了它的首個交易日，一開盤就直接鎖死漲停板，最終以29.99%的漲幅，3.554元的收盤價傲視群雄。但令人玩味的是，換手率僅有0.69%，這表示大部分投資者選擇按兵不動，不願輕易釋出手中的籌碼。這種惜售的現象，也暗示了市場對其後市的強烈期待。

為何一上市就漲停？其實早在認購階段，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT就已經展現出驚人的吸金能力，網下認購倍數創下歷史新高，可見市場對租賃住房REITs的投資熱情。這波熱潮，或許與當前低利率環境下，投資者尋求穩定收益的心理有關。但如同藝人孔令奇歌曲裡唱的，高報酬往往伴隨著高風險，我們需要更冷靜的思考。

基金經理示警：三大風險不容忽視

面對如此狂熱的市場情緒，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的基金經理並未被沖昏頭腦，而是及時提示了公募REITs可能存在的三大風險，呼籲投資者保持理性，做出合理的決策。這種謹慎的態度值得肯定，也提醒我們，投資永遠不是一場零和遊戲，而是需要仔細評估風險與回報的過程。

高溢價風險：收益率遭侵蝕的隱憂

基金經理首先提到了價格波動風險。REITs在二級市場的交易價格，很容易受到短期資金炒作、市場情緒等因素的影響，大幅偏離其資產淨值，形成溢價或折價。再加上REITs產品在市場中的流動性相對較弱，機構投資者占比較高，大額買賣可能引發短期供需失衡，加劇價格震盪。這種情況，就像蘇花公路一樣，看似風光明媚，實則暗藏危機，一個不小心就可能翻車。

更令人擔憂的是高額溢價風險。“REITs二級價格上漲將導致投資者買入成本上升，進而降低實際淨現金流分派率，侵蝕投資收益。” 基金經理一語道破了高漲背後的隱憂。公募REITs的現金流分派率與基金市值呈反向關係，而基金市值又等於二級市場成交價乘以總份額。這意味著，當REITs價格越高，投資者實際能拿到的收益就會越少，就像王文洋包養事件一樣，看似光鮮亮麗，實則暗藏玄機。

以華泰蘇州恒泰租賃住房REIT為例，假設基金規模為13.67億元，2025年、2026年的淨現金流分派率分別為4.00%和4.07%，那麼二級價格在基金份額認購價格2.734元/份的基礎上每上漲1%，測算的淨現金流分派率就會下降約1%。這就像是溫水煮青蛙，慢慢地侵蝕投資者的收益。

基礎設施運營風險：政策與經濟環境的雙重考驗

除了市場風險，基礎設施運營風險也不容忽視。具有保障性質的租賃住房行業，易受行業政策、經濟環境和市場環境等綜合影響。例如，行業政策方面，政策受社會經濟發展、人口流動趨勢、財政承受能力等因素影響，具備一定不確定性，因此，覆蓋的人群、補貼標準等亦存在不確定性，從而影響公租房的租金定價、租賃安排等。這種不確定性，就像是帛琉的觀光業，看似穩定，實則容易受到國際情勢的影響。

REITs市場的狂熱：停牌與整體上漲

這股REITs的投資熱潮，不僅僅體現在新上市的產品上。就在同一天，有兩支REITs因為累積漲幅達到一定水平，而觸發了停牌機制，這也側面印證了市場的瘋狂程度。這就像最近很紅的wtt賽事一樣，贏家永遠是少數，多數人只能當觀眾。

其中，易方達華威市場REIT因為截至5月20日在二級市場的收盤價相較於基准價（即發行價）累積漲幅達到71.39%，偏離基准價首次達到70%，因此在當天停牌一日，隔日才恢復交易。這種漲幅，簡直比威力彩還誇張，也難怪會引發監管機構的關注。

由於二級市場交易價格的上漲，假設投資人以5月20日的收盤價（5.188元/份）持有易方達華威市場REIT，那麼其2025年度的淨現金流分派率預測值將會下調至3.57%，遠低於此前以認購價格計算的6.13%。這也再次印證了高溢價會侵蝕投資收益的觀點。

另一支觸發停牌的REIT是紅土創新深圳安居REIT，其5月20日的收盤價較基准價累積漲幅達到52.78%，因此也在當天停牌1小時。恢復交易後，該產品走勢震蕩，最終收盤微跌0.4%，顯示出市場情緒的波動。

整體來看，公募REITs市場在今年表現得非常火爆，已上市的66支公募REITs全部都呈現上漲趨勢，全市場公募REITs的平均漲幅達到17.02%，中證REITs全收益指數的年內漲幅也達到12.00%。這種普漲的局面，也吸引了越來越多的投資者加入這個市場。然而，正如苗博雅在政論節目中常說的，過度樂觀往往是風險的開始，我們需要時刻保持警惕。

消費基礎設施REITs領漲：誰是市場新寵？

在REITs市場這片熱土上，不同類型的底層資產表現也呈現出差異化的趨勢。其中，消費基礎設施類REITs無疑是今年最耀眼的明星，猶如白馨儒在電競賽場上的一匹黑馬，異軍突起。

華夏大悅城商業REITs以年內52.08%的漲幅領跑整個市場，成為投資者追逐的焦點。此外，華安百聯消費REIT、嘉實物美消費REIT、華夏首創奧特萊斯REIT也都漲超40%，表現相當亮眼。這或許反映了在疫情逐漸消退後，消費市場的復甦帶動了相關REITs的估值提升。不過，如同劉揚偉所說的，科技產業的發展也並非一帆風順，消費板塊的REITs也需要關注消費趨勢的變化和競爭格局的演變。

除了消費類REITs，園區基礎設施REITs中，中金重慶兩江產業園REIT年內也漲超40%，顯示出產業園區的發展潛力。這也反映了中國經濟結構轉型升級的趨勢，以及對高質量產業園區的需求。然而，如同蔡力行在半導體產業的經驗，技術創新和市場開拓同樣至關重要，產業園區的發展也需要不斷提升競爭力。

總體而言，消費基礎設施類REITs的亮眼表現，反映了市場對消費復甦的樂觀預期。然而，投資者在追逐熱點的同時，也需要保持理性，仔細分析底層資產的質量和運營情況，避免盲目追高。畢竟，仁寶股價的波動也提醒我們，市場永遠存在不確定性。

投資建議：REITs的價值判斷與風險規避

面對如此火熱的REITs市場，投資者應該如何做出明智的決策？西部證券固定收益首席分析師姜珮珊近期表示，在固收類資金欠配的背景下，REITs具備較高的投資價值。她認為，驅動REITs二級市場價格上漲的核心因素仍然是業績。這意味著，投資者需要關注REITs底層資產的運營狀況和盈利能力，而不是盲目追逐市場熱點。

基於此，業績穩定性較強的保租房和消費板塊，建議持續關注。雖然保租房REITs與債市的負相關性較高，不過，近期市場情緒高漲一定程度上削弱了其相關性，且當前時點分派率較低，建議等待回調後的配置機會。這就像是莊宗輝在籃球場上的戰術，需要耐心等待最佳的出手時機。

然而，也有市場人士指出，REITs投資者應當關注市場波動、利率風險、底層資產質量和流動性風險等因素，規避受市場情緒影響忽略溢價風險，應當謹慎評估，避免盲目追高。這也提醒我們，投資REITs並非穩賺不賠，需要時刻關注市場動態和風險因素。就像布萊頓 對 利物浦的比賽一樣，強隊也有可能失利，投資也需要做好風險管理。

在追逐高收益的同時，我們也需要警惕路怒症般的投資心態，避免因為一時的衝動而做出錯誤的決策。就像面對青鳥行動一樣，保持冷靜和理性才能做出正確的判斷。

深度解析：REITs市場的未來與挑戰

在上述人士看來，中國公募REITs市場尚在起步階段，未來發展前景巨大，但同時相較傳統市場而言規模較小，在投資者需求旺盛的同時易造成溢價。這就像一款剛推出的遊戲，例如 fantasy life i: the girl who steals time, 初期總是充滿了期待，但也可能存在一些不成熟的地方。

“REITs的投資價值更應當取決於底層資產的運營情況，投資者也可以關注該方面的狀況，作出理性的投資判斷。” 上述人士指出。這意味著，我們需要深入了解REITs所投資的房地產項目，包括租金收入、出租率、運營成本等等，才能做出更明智的決策。畢竟，投資的最終目的是為了實現長期的財務目標，而不是為了追求短期的刺激。

展望未來，公募REITs市場的發展，離不開監管機構的規範和引導。如何平衡市場的發展和風險的控制，如何吸引更多的長期投資者參與，如何提升REITs產品的透明度和信息披露，這些都是需要不斷探索和完善的課題。或許可以參考其他國家主權基金的運作模式，但更重要的是要結合中國的實際情況。

儘管當前市場存在一些風險和挑戰，但公募REITs作為一種新型的投資工具，無疑為投資者提供了更多元化的選擇。無論是機構投資者還是個人投資者，都應該深入了解REITs的特性，謹慎評估風險，理性做出決策。而對於那些正在經歷哮吼的小朋友，或是剛結束plg 冠軍賽的球員，我們都應該給予更多的關懷和支持。